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Ratgeber · Stand 25. September 2026

Immobilienfinanzierung Dubai für Deutsche & Non-Residents, Guide 2026

Was die Zentralbank vorschreibt, was Banken tatsächlich anbieten und wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen, mit Primärquellen, Rechenbeispielen und den Fehlern, die Anträge scheitern lassen.

MKMartin Krygier, ManagerFachliche Prüfung: Denise TanrikulLesezeit ca. 23 Min.5.273 Wörter

Die Kurzantwort für Nicht-Residenten

Wie viel Finanzierung bekommen Sie in Dubai?

Bei einer fertigen Wohnung beleihen Banken Nicht-Residenten in der Regel mit 65 %. Sie bringen also 35 % Eigenkapital mit. In Ausnahmefällen liegt die Beleihung bei 50 %.

Bei Off-Plan gilt der Zentralbank-Deckel von 50 %. Die endgültige Quote legt immer die Bank im Einzelfall fest. Wir begleiten Sie zur Bank, wir arbeiten nicht für die Bank.

  • 65 %Beleihung in der Regel, fertige Wohnung
  • 35 %Eigenkapital in der Regel
  • 50 %Zentralbank-Deckel, Off-Plan
Kostenlose Ersteinschätzung per WhatsApp Erstgespräch vereinbaren Weiterlesen: alle Regeln im Detail

65 % und 35 % sind Erfahrungswerte von Nexus Bridge, in Ausnahmefällen liegt die Beleihung bei 50 %. Der Off-Plan-Deckel von 50 % ist eine Regel der Zentralbank. Keine Finanz- oder Rechtsberatung, die Kreditentscheidung trifft allein die Bank.

Quick Check, 3 Fragen

Was gilt für Ihr Vorhaben?

Was möchten Sie finanzieren?
Wie sind Sie beruflich aufgestellt?
Wo liegt Ihr Wohnsitz?

Warum Sie uns vertrauen können

Vom Kunden bezahltHonorarbasiert, vorab vereinbart, mit Geld-zurück-Garantie. Nicht vom Produktvertrieb.
Wir begleiten Sie zur BankWir arbeiten nicht für die Bank. Wir koordinieren Unterlagen und Termine für Sie.
Keine ProvisionWir nehmen keine Provision von Banken oder Verkäufern.
Antwort in maximal einem WerktagDas Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. IFZA-lizenziert, deutschsprachig, vor Ort in Dubai.

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65 %

Beleihung für Nicht-Residenten bei einer fertiggestellten Wohnung, also 35 Prozent Eigenkapital.

Erfahrung Nexus Bridge
80 %

Höchstbeleihung für Residenten beim ersten Wohnobjekt bis AED 5 Mio., darüber 70 Prozent.

Offizielle Regel
50 %

Deckel der Zentralbank für Off-Plan, und zwar für alle Käufergruppen.

Offizielle Regel

Alle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.

Inhalt
  1. Die kurze Antwort
  2. Resident oder Non-Resident, der Unterschied
  3. Wie viel Eigenkapital Sie brauchen
  4. Wer eine Finanzierung bekommt
  5. Mit welchen Banken wir arbeiten
  6. Unterlagen, die Checkliste
  7. Zinsen, Laufzeit, Alter
  8. Bestand, Off-Plan, Handover
  9. Erst finanzieren, dann kaufen
  10. Ablauf und Zeitplan
  11. Nebenkosten im Detail
  12. Warum Anträge scheitern
  13. Risiken, die Sie kennen sollten
  14. Was wir selbst gelernt haben
  15. Häufige Fragen
  16. Vertiefungen
  17. Quellen
So lesen Sie diesen Ratgeber. Jede Angabe ist gekennzeichnet: Offizielle Regel verbindliche Vorgabe von Zentralbank oder Behörde · Bankpraxis Konditionen einzelner Banken, kurzfristig änderbar · Erfahrung Nexus Bridge unsere Beobachtung aus laufenden Mandaten · Beispiel Rechenbeispiel, keine Zusage.

Die kurze Antwort

Kann ich als Deutscher ohne Wohnsitz in den VAE eine Immobilie in Dubai finanzieren? Ja. Mehrere Banken in den Vereinigten Arabischen Emiraten vergeben Hypotheken an Nicht-Residenten, ohne Emirates ID, ohne Visum, mit Einkommen aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz. Die Banken, mit denen wir arbeiten, finanzieren in der Regel 65 Prozent des Kaufpreises einer fertiggestellten Immobilie, in einigen Fällen nur 50 Prozent, verlangen lückenlose Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland. Rechnen Sie realistisch mit 35 % Eigenkapital (in einigen Fällen 50 %) plus 7 bis 8 % Nebenkosten und vier bis acht Wochen Bearbeitungszeit.

Dieser Ratgeber erklärt, was davon gesetzlich vorgegeben ist, was Bankpolitik ist und wo Sie Spielraum haben. Er richtet sich an Käufer aus dem deutschsprachigen Raum, die ihren Lebensmittelpunkt behalten und trotzdem in Dubai mit Fremdkapital investieren wollen. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall, aber er sollte Sie in die Lage versetzen, jede Aussage eines Maklers, Beraters oder Bankers einzuordnen.

Resident oder Non-Resident, was der Unterschied wirklich bedeutet

KurzDie Hypothekenverordnung der UAE Central Bank kennt nur drei Kategorien: VAE-Staatsbürger, GCC-Staatsbürger und „Expatriates“. Der Begriff „Non-Resident“ kommt in der Verordnung nicht vor.[1] Alles, was Banken Nicht-Residenten anbieten, ist deshalb interne Kreditpolitik, und unterscheidet sich von Bank zu Bank erheblich.

Offizielle Regel Die Verordnung (Circular 31/2013, geändert 2019 und 2020) setzt Obergrenzen für die Beleihung, die maximale Laufzeit von 25 Jahren und die Schuldendienstquote von 50 %.[2] Sie gilt für alle Banken in den VAE. Für „Expatriates“, gemeint sind ausländische Staatsangehörige mit Aufenthaltstitel, liegt die Obergrenze bei 80 % für eine erste Immobilie bis 5 Mio. AED.[3]

Bankpraxis Für Nicht-Residenten legt jede Bank eigene, konservativere Grenzen fest, manche knüpfen die Vergabe an ein Mindesteinkommen, andere an ein Mindestvermögen bei der Bank, wieder andere an eine bestehende Kontobeziehung. Erfahrung Nexus Bridge Die führenden Banken der VAE, mit denen wir zusammenarbeiten, finanzieren Nicht-Residenten in der Regel 65 % des Kaufpreises; bei bestimmten Einkommensstrukturen, Objekten oder Altersgruppen sind es 50 %. Diese Werte sind keine Rechte, sondern Angebote, sie können sich ohne Ankündigung ändern.

Praktisch heißt das: Wer als Resident 20 % Eigenkapital braucht, braucht als Non-Resident meist gut das Anderthalbfache, im ungünstigen Fall mehr als das Doppelte. Und wer bei einer Bank abgelehnt wird, kann bei der nächsten durchaus eine Zusage erhalten, weil die Kriterien nicht harmonisiert sind. Genau hier liegt der Wert eines Vergleichs über mehrere Institute.

Wie viel Eigenkapital Sie brauchen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in Dubai? Als Non-Resident: in der Regel 35 % des Kaufpreises, in einigen Fällen 50 %, plus rund 7 bis 8 % Nebenkosten, die seit Februar 2025 vollständig aus Eigenmitteln zu zahlen sind. Bei einem Kaufpreis von 1,5 Mio. AED sind das etwa 640.000 AED (rund 160.000 €) an liquiden Mitteln, im 50-%-Fall etwa 860.000 AED (rund 215.000 €).

Die Obergrenzen der Zentralbank

Käufergruppe / ObjektMax. Beleihung (LTV)Min. EigenkapitalKategorie
Expatriate (Resident), Erstimmobilie ≤ 5 Mio. AED80 %20 %Offizielle Regel[3]
Expatriate (Resident), Erstimmobilie > 5 Mio. AED70 %30 %Offizielle Regel[3]
Expatriate, Zweit- oder Anlageimmobilie60 %40 %Offizielle Regel[2]
Off-Plan (alle Gruppen)50 %50 %Offizielle Regel[2]
Non-Resident, fertiggestellte Immobiliein der Regel 65 %
in einigen Fällen 50 %		35 %, in einigen Fällen 50 %Erfahrung Nexus Bridge
Non-Resident, fertiges Haus in Masaar (Sharjah)50 bis 65 %35 bis 50 %Erfahrung Nexus Bridge mehr

Bankpraxis Marktweit liegt die Beleihung für Nicht-Residenten bei fertiggestellten Objekten zwischen 50 und 65 %; die veröffentlichten Produktangaben einzelner Institute stehen am unteren Rand dieser Spanne. Die 65 % dieser Seite sind der Wert, den die Banken, mit denen wir arbeiten, in der Regel bestätigen, kein Anspruch.

Nebenkosten sind seit 2025 nicht mehr finanzierbar

Bankpraxis Bis Anfang 2025 konnten Käufer die 4 % Übertragungsgebühr des Dubai Land Department und die 2 % Maklerprovision in die Hypothek einrechnen lassen. Laut übereinstimmenden Berichten von The National und Gulf News hat die Zentralbank die Banken angewiesen, das zum 1. Februar 2025 einzustellen.[8] Ein nummeriertes Rundschreiben ist im öffentlichen Rulebook nicht auffindbar; die Praxis bestätigt die Umstellung aber durchgehend. Für Sie bedeutet das rund 6 % mehr Eigenkapitalbedarf als in älteren Ratgebern angegeben.

Rechenbeispiel

Beispiel Kaufpreis 1.500.000 AED, fertiggestellte Wohnung, Non-Resident, Bank finanziert 65 % (Regelfall):

PositionBerechnungBetrag (AED)ca. in €
Eigenkapital (35 %)1.500.000 × 35 %525.000131.000
DLD-Übertragungsgebühr4 % vom Kaufpreis60.00015.000
Hypothekenregistrierung DLD0,25 % von 975.000 + 2702.708680
Trustee-Gebühren (Kauf + Hypothek)2 × 4.000 + 5 % MwSt.8.4002.100
Maklerprovision2 % + 5 % MwSt.31.5007.900
Bewertungbankabhängig≈ 2.600650
Bearbeitungsgebühr Bankhäufig ≈ 1 % der Darlehenssumme≈ 9.7502.440
Liquiditätsbedarf gesamt≈ 640.000≈ 160.000

Umrechnung 1 € ≈ 4,0 AED, gerundet. Die Gebühren des DLD sind offiziell,[5][6] Bewertungs- und Bearbeitungsgebühren sind Bankpraxis und variieren je Institut. Muss die Bank im Einzelfall auf 50 % Beleihung zurückgehen, steigt der Liquiditätsbedarf im selben Beispiel auf rund 862.000 AED (≈ 216.000 €). Eine detaillierte Rechnung finden Sie in unserem Eigenkapital-Ratgeber.

Wer eine Finanzierung bekommt

KurzEntscheidend sind drei Dinge: nachweisbares, regelmäßiges Einkommen, eine Schuldendienstquote unter 50 % und vollständige Unterlagen. Angestellte haben es leichter als Selbstständige, Selbstständige leichter als Unternehmer mit komplexen Strukturen, finanzierbar sind alle drei Gruppen.

Offizielle Regel Die Zentralbank begrenzt die Schuldendienstquote (Debt Burden Ratio) auf 50 % des Bruttoeinkommens einschließlich regelmäßiger Einkünfte aus definierten Quellen; für Rentner gelten 30 %.[4] In diese Quote fließen alle laufenden Verbindlichkeiten ein, auch die deutsche Baufinanzierung, das Leasing und Kreditkartenlimits.

Angestellte

Bankpraxis Der einfachste Fall. Banken wollen Gehaltsabrechnungen, ein Gehaltszertifikat des Arbeitgebers und Kontoauszüge über drei bis sechs Monate. Einige Institute setzen ein Mindesteinkommen in der Größenordnung von 15.000 AED monatlich (rund 3.750 €) oder eine gehobene Kundenbeziehung voraus. Andere haben keine feste Untergrenze, prüfen aber das Verhältnis von Einkommen zu Rate umso genauer.

Selbstständige und Freiberufler

Bankpraxis Hier verlangen Banken in der Regel zwei Jahre Einkommensnachweise, Steuerbescheide, betriebswirtschaftliche Auswertungen, Firmenkontoauszüge über sechs bis zwölf Monate. Schwankende Einkünfte werden konservativ gemittelt. Erfahrung Nexus Bridge Aus unserer Erfahrung scheitern Selbstständige selten am Einkommen, sondern an der Aufbereitung: Banken in Dubai kennen weder Einnahmen-Überschuss-Rechnung noch „vorläufigen Steuerbescheid“. Wer die Unterlagen vorab übersetzen und in eine bankübliche Struktur bringen lässt, verkürzt den Prozess erheblich.

Unternehmer und GmbH-Geschäftsführer

Erfahrung Nexus Bridge Die anspruchsvollste Gruppe, weil Einkommen aus Gehalt, Ausschüttungen und Beteiligungen zusammengesetzt ist. Banken akzeptieren das, wenn die Struktur nachvollziehbar dokumentiert ist, Handelsregisterauszug, Jahresabschlüsse, Gesellschafterbeschlüsse zu Ausschüttungen. Einzelne Institute ersetzen den Einkommensnachweis durch eine Vermögensbeziehung: kein Mindesteinkommen, dafür ein sechsstelliger AED-Betrag an verwaltetem Vermögen bei der Bank.

Mit Einkommen aus Deutschland finanzieren

Bankpraxis Banken in den VAE rechnen Einkommen aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz in Dirham um und prüfen es nach denselben Regeln wie lokales Einkommen. Entscheidend ist, dass jede Quelle belegt ist und regelmäßig fließt. Laufende deutsche Verbindlichkeiten, etwa eine Baufinanzierung, zählen in der Schuldendienstquote mit.

EinkommensartWas die Bank sehen willWie sie es in der Regel liest
Gehalt in Euro oder FrankenGehaltsabrechnungen, Arbeitgeberbescheinigung, Kontoauszüge über drei bis sechs MonateAls laufendes Einkommen, umgerechnet in AED
Bonus und ProvisionNachweise über einen längeren Zeitraum, am besten mit SteuerbescheidNur wenn sie regelmäßig fließen, oft gemittelt oder anteilig
MieteinnahmenMietverträge, Zahlungseingänge auf dem Konto, SteuerbescheidHäufig nur zu einem Teil
Ausschüttungen aus einer GmbHGesellschafterbeschlüsse, Jahresabschlüsse, SteuerbescheideWenn die Struktur nachvollziehbar dokumentiert ist
Gewinn als SelbstständigerZwei Jahre Einkommensnachweise und Steuerbescheide, betriebswirtschaftliche Auswertung, FirmenkontoauszügeKonservativ gemittelt

Erfahrung Nexus Bridge Deutsche Unterlagen sollten vor der Einreichung ins Englische übersetzt und in eine bankübliche Übersicht gebracht werden, sonst fragt die Bank nach und der Prozess verlängert sich. Mehr dazu in den Ratgebern Finanzierung für Selbstständige und Finanzierung ohne Emirates ID.

Mit welchen Banken wir arbeiten

Welche Banken finanzieren Nicht-Residenten in Dubai? Nicht jede Bank in den VAE finanziert Nicht-Residenten, aber mehrere der führenden Banken des Landes tun es mit eigenen Programmen. Wir arbeiten mit diesen Top-Banken zusammen und stellen Ihre Anfrage bei mindestens drei Instituten parallel, weil die Kriterien nicht harmonisiert sind: Was bei einer Bank scheitert, geht bei der nächsten durch.

Erfahrung Nexus Bridge Wir nennen hier bewusst keine Banknamen mit Konditionen. Die öffentlichen Produktseiten sind lückenhaft, widersprechen sich teilweise selbst und veralten innerhalb weniger Monate, wer danach plant, plant falsch. Was sich zwischen den Banken tatsächlich unterscheidet und was wir vor jeder Anfrage für Sie abgleichen:

KriteriumBandbreite in der PraxisWas das für Sie bedeutet
Beleihung Non-Residentin der Regel 65 %, in einigen Fällen 50 %Bestimmt Ihr Eigenkapital; hängt von Einkommensstruktur, Objekt und Alter ab
ZugangsvoraussetzungMindesteinkommen oder Mindestvermögen bei der Bank oder bestehende KontobeziehungEntscheidet, welche Bank überhaupt in Frage kommt
BerufsgruppenAngestellte überall; Selbstständige und Unternehmer nicht bei jeder BankSelbstständige brauchen die Bank mit passender Prüfung, nicht die mit der besten Werbung
Laufzeit / Endalterbis 25 Jahre; Endalter 60 bis 70 JahreAb Mitte 50 wird die Bankwahl über die Rate entscheiden
Objektartenfertiggestellte Immobilien überall; Off-Plan in der Bauphase fast nirgendsOff-Plan über Zahlungsplan + Handover-Finanzierung lösen
Zinsmodellfest 1 bis 5 Jahre, dann variabel; oder variabel ab Start (EIBOR + Marge); konventionell oder islamisch (Ijarah)Marge nach der Festzinsphase vergleichen, nicht nur den Startzins
Höchstdarlehentypisch bis 10 Mio. AED, einzelne höherFür Premium-Objekte relevant

Wie diese Kriterien im Detail geprüft werden und wie Sie sich darauf vorbereiten, beschreiben wir auf der Seite Wie die Top-Banken Non-Residents prüfen.

Unterlagen, die Checkliste

KurzRechnen Sie mit zehn bis fünfzehn Dokumenten. Der häufigste Verzögerungsgrund ist nicht ein fehlendes Dokument, sondern ein deutsches Dokument, das die Bank nicht einordnen kann.
DokumentDeutsche EntsprechungHinweis
Reisepass (gültig > 6 Monate)-Kopie aller Seiten mit Stempeln[5]
AdressnachweisMeldebescheinigung, Stromrechnungnicht älter als 3 Monate
Gehaltszertifikat / ArbeitsvertragArbeitgeberbescheinigungauf Englisch, mit Firmenbriefkopf
Gehaltsabrechnungen 3 bis 6 MonateLohnabrechnungenÜbersetzung empfohlen
Kontoauszüge 3 bis 12 MonatePrivat- und ggf. Firmenkontobei einigen Banken 6 bis 12 Monate je nach Nationalität
Steuerbescheide 2 JahreEinkommensteuerbescheidfür Selbstständige Pflicht
Bonitätsauskunft HeimatlandSCHUFA (DE), KSV1870 (AT), ZEK (CH)Erfahrung Nexus Bridge von fast allen Banken verlangt
Nachweis EigenkapitalDepot-/KontoauszugHerkunft muss plausibel sein (Geldwäscheprüfung)
Aufstellung bestehender KrediteDarlehensverträgefließt in die 50 %-Quote ein[4]
Objektunterlagen-Kaufvertrag / MOU, Title Deed oder Oqood, NOC des Bauträgers[5]
Für Unternehmer zusätzlichHandelsregisterauszug, JahresabschlüsseGesellschafterstruktur offenlegen

Zinsen, Laufzeit, Alter

KurzHypotheken in den VAE sind entweder für ein bis fünf Jahre festverzinst und laufen danach variabel weiter, oder von Beginn an variabel an den EIBOR gekoppelt. Die maximale Laufzeit beträgt 25 Jahre; das Alter bei Endfälligkeit begrenzt sie in der Praxis auf 65 bis 70 Jahre.

Offizielle Regel Die Zentralbank begrenzt die Laufzeit auf 25 Jahre.[2] Ein festes Höchstalter schreibt sie seit 2019 nicht mehr vor, das legen die Banken nach ihrer Risikopolitik fest.[3] Vorfälligkeitsentschädigungen sind auf die tatsächlichen Kosten der Bank begrenzt.[1]

Bankpraxis Üblich sind Antragsteller von 21 bis 65 Jahren bei Laufzeiten von 5 bis 25 Jahren; einzelne Banken begrenzen Nicht-Residenten auf 15 Jahre oder ein Endalter von 60. Der Referenzzins ist der EIBOR (Emirates Interbank Offered Rate), den die Zentralbank täglich veröffentlicht.[7] Variabel verzinste Darlehen werden als „3M-EIBOR plus Marge“ ausgewiesen, wobei die Marge für Nicht-Residenten typischerweise höher liegt als für Residenten.

Beispiel Zum Zeitpunkt der letzten Prüfung dieses Ratgebers zahlen Nicht-Residenten nach den von Vergleichsportalen genannten Konditionen einen Aufschlag gegenüber Residenten.[9] Veröffentlichte Konditionen gelten nur für Residenten, für Nicht-Residenten quotiert die Bank individuell und erst nach Prüfung des Profils. Wir nennen deshalb bewusst keine „aktuellen Bestzinsen“, fragen Sie den tagesaktuellen Stand an oder prüfen Sie den EIBOR direkt bei der Zentralbank.[7]

Unsere Rolle, damit es keine Missverständnisse gibt. Nexus Bridge Capital ist weder Bank noch Darlehensgeber noch Darlehensvermittler. Wir bereiten Ihre Unterlagen bankgerecht auf und begleiten Sie zur Bank. Über Beleihung, Zins und Zusage entscheidet allein die finanzierende Bank in den Vereinigten Arabischen Emiraten nach dem dort geltenden Recht. Eine Vermittlung von Darlehen oder eine Beratung zu Darlehen in Deutschland findet nicht statt. Unser Honorar zahlt der Kunde, nicht die Bank.
Währungsrisiko mitdenken. Der AED ist fest an den US-Dollar gebunden (3,6725 AED je USD). Ihre Rate ist also faktisch eine Dollar-Rate. Wer in Euro verdient, trägt das EUR/USD-Risiko, in beide Richtungen. Bei einer Rate von 5.000 AED entspricht eine Bewegung des Euro um 10 % einer Veränderung von rund 125 € pro Monat.

Bestand, Off-Plan, Handover, was finanzierbar ist

KurzFertiggestellte Immobilien sind für Nicht-Residenten der Standardfall. Off-Plan während der Bauphase finanzieren Banken für Nicht-Residenten in der Regel nicht. Handover-Finanzierung, die Schlussrate bei Übergabe, ist dagegen üblich und oft der klügste Weg, Off-Plan-Käufe zu hebeln.

Offizielle Regel Für Off-Plan-Objekte gilt eine Beleihungsgrenze von 50 % unabhängig von Käufergruppe und Wert.[2] Vor jeder unwiderruflichen Kreditzusage muss eine unabhängige Bewertung durch einen Dritten erfolgen.[1]

Bankpraxis Mehrere Banken schließen Bauprojekte für Nicht-Residenten ausdrücklich aus. Die seit 2025 entstandenen Bauträger-Bank-Programme, die ab 30 bis 50 % Baufortschritt finanzieren, richten sich überwiegend an Residenten. Erfahrung Nexus Bridge Für Käufer aus DACH hat sich deshalb ein zweistufiges Modell bewährt: Die Raten während der Bauphase laufen über den Zahlungsplan des Bauträgers (oft 60 bis 80 % bis zur Übergabe), die Schlussrate wird zur Übergabe über eine Hypothek finanziert. Die Vorabgenehmigung dafür holt man drei bis vier Monate vor dem angekündigten Handover ein.

Secondary Market mit bestehender Hypothek des Verkäufers: Möglich, aber aufwendiger. Die Verkäuferhypothek muss vor der Übertragung abgelöst werden; dafür stellt die kaufende Bank ein „Liability Letter“-Verfahren bereit. Planen Sie zwei bis drei Wochen zusätzlich ein.

Warum die Finanzierung nicht beim Verkäufer beginnen sollte

In welcher Reihenfolge gehe ich eine Hypothekenfinanzierung in Dubai an? Erst die Finanzierbarkeit, dann das Objekt. Wer zuerst reserviert und danach eine Bank sucht, riskiert Anzahlung und Reservierungsgebühr, wenn die Bank weniger oder gar nicht finanziert.

Immobilienauswahl und Finanzierung haben unterschiedliche Aufgaben. Ein Makler oder Verkäufer wird dafür bezahlt, dass ein Objekt verkauft wird. Die Bank prüft dagegen drei Dinge: Ihr Einkommen, Ihre bestehende Verschuldung und das Objekt selbst. Offizielle Regel Den Wert des Objekts muss ein Gutachter festlegen, der von Käufer, Verkäufer, Bauträger und Kreditentscheidung unabhängig ist.[1]

Wir strukturieren deshalb zuerst die Finanzierbarkeit und erst danach das Objekt. Wir nehmen keine Provision von Banken, und die Kreditentscheidung trifft allein die Bank. Mit der Vorabgenehmigung wissen Sie, welchen Rahmen Sie haben, bevor Sie reservieren.

So prüfen wir eine Finanzierung

  1. Profil. Wohnsitz, Staatsangehörigkeit, Einkommensart und Alter entscheiden, welche Banken überhaupt in Frage kommen.
  2. Einkommen und Schuldendienst. Die Summe aller Raten darf die Hälfte des Einkommens nicht übersteigen.[4]
  3. Beleihung und Eigenkapital. Die Beleihung richtet sich nach dem Gutachtenwert, die Nebenkosten tragen Sie aus Eigenmitteln.
  4. Bankauswahl. Wir fragen mehrere Banken an und empfehlen die, die zu Ihrem Profil passt.
  5. Bewertung. Die Bank beauftragt einen Gutachter aus ihrer zugelassenen Liste. Liegt der Wert unter dem Kaufpreis, steigt Ihr Eigenanteil. Mehr dazu unter Bankbewertung in Dubai.
  6. Offer Letter und Abschluss. Wir gehen den Offer Letter mit Ihnen durch, vor allem Marge, Reversion Rate und Gebühren, und begleiten bis zur Eintragung beim Dubai Land Department.

Ablauf und Zeitplan

Wie lange dauert eine Finanzierung in Dubai für Nicht-Residenten? Vier bis acht Wochen von der Vorabgenehmigung bis zur Eintragung. Die eigentliche Registrierung beim Dubai Land Department dauert laut Behörde 20 bis 25 Minuten[6], die Zeit davor entscheidet.
  1. Vorbereitung (1 bis 2 Wochen). Unterlagen sammeln, übersetzen, strukturieren. Non-Resident-Konto eröffnen, falls noch nicht vorhanden. Erfahrung Nexus Bridge Wer hier sorgfältig arbeitet, spart am Ende die meiste Zeit.
  2. Vorabgenehmigung / Approval in Principle (wenige Tage bis 2 Wochen). Die Bank prüft Einkommen und Bonität und nennt den maximalen Darlehensbetrag; die Zusage ist üblicherweise 60 Tage gültig. Erfahrung Nexus Bridge Erst jetzt sollten Sie verbindlich reservieren, nicht vorher.
  3. Objektauswahl und Reservierung. Kaufvertrag (MOU / Form F), Anzahlung, NOC des Bauträgers.
  4. Bewertung (1 bis 2 Wochen). Unabhängiger Gutachter im Auftrag der Bank; Kosten 2.500 bis 3.500 AED. Liegt der Gutachtenwert unter dem Kaufpreis, gilt die Beleihung auf den niedrigeren Wert.
  5. Final Offer Letter (1 bis 2 Wochen). Verbindliches Angebot mit Zins, Laufzeit, Gebühren.
  6. Übertragung und Hypothekenregistrierung beim DLD. Trustee-Termin, Zahlung der Gebühren, Eintragung von Eigentum und Hypothek am selben Tag.[5][6] Als Nicht-Resident genügt der Reisepass; eine Vollmacht ist möglich, wenn Sie nicht anreisen wollen.

Nebenkosten im Detail

KostenpositionHöheEmpfängerKategorie
Übertragungsgebühr4 % des Kaufpreises (formal je 2 % Käufer/Verkäufer, in der Praxis meist voll vom Käufer)Dubai Land DepartmentOffizielle Regel[5]
Title-Deed-Ausstellung250 AEDDLDOffizielle Regel[5]
Hypothekenregistrierung0,25 % der Darlehenssumme + 270 AEDDLDOffizielle Regel[6]
Trustee-Büro (Kauf)4.000 AED + MwSt. (ab 500.000 AED Kaufpreis)Registration TrusteeOffizielle Regel[5]
Trustee-Büro (Hypothek)4.000 AED + MwSt.Registration TrusteeOffizielle Regel[6]
Maklerprovisionüblich 2 % + MwSt.MaklerBankpraxis
Bewertung2.500 bis 3.500 AEDGutachter via BankBankpraxis
Bearbeitungsgebühr Bankhäufig ≈ 1 % der Darlehenssumme, oft gedeckeltBankBankpraxis
Gebäudeversicherung, ggf. Lebensversicherungbankabhängig, meist PflichtVersichererBankpraxis

Warum Anträge scheitern

Erfahrung Nexus Bridge Die Ablehnungsgründe, die wir am häufigsten sehen, in absteigender Reihenfolge:

  1. Unvollständige oder unverständliche Unterlagen. Ein deutscher Steuerbescheid ohne Übersetzung, eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung, ein „vorläufiger“ Bescheid, all das führt zu Rückfragen oder Ablehnung.
  2. Fehlende Bonitätsauskunft aus dem Heimatland. Banken können Nicht-Residenten nicht über das VAE-Kreditbüro prüfen und verlangen Ersatz.
  3. Schuldendienstquote über 50 %. Häufig, weil die deutsche Baufinanzierung nicht mitgerechnet wurde.[4]
  4. Einkommensstruktur, die die Bank nicht bewertet. Ausschüttungen aus mehreren Gesellschaften, Kryptoerträge, Einkünfte in Drittwährungen.
  5. Objekt nicht finanzierbar. Off-Plan in der Bauphase, ungeklärter Rechtsstatus, Bauträger ohne Bank-Freigabe.
  6. Alter. Laufzeit passt nicht zum Endalter der Bank.
  7. Nationalität nicht auf der Bankliste. Für DE/AT/CH praktisch nie ein Problem, für Mitantragsteller anderer Herkunft gelegentlich.

Risiken, die Sie kennen sollten

Was wir selbst gelernt haben

Erfahrung Nexus Bridge Wir schreiben diesen Ratgeber nicht als Beobachter. Bevor Nexus Bridge Capital gegründet wurde, haben Martin und Aziza Krygier aus Deutschland heraus über mehrere Jahre ein eigenes Immobilienportfolio im Wert von rund zwei Millionen Euro mit Fremdkapital aufgebaut, mit allem, was dazugehört: Bankgesprächen, abgelehnten Anträgen, nachgereichten Unterlagen und der Erkenntnis, dass die richtige Aufbereitung mehr entscheidet als die Bonität selbst. Seit vier Jahren sind sie im Dubai-Markt aktiv; das Team bringt zusätzlich Erfahrung aus über hundert betreuten Mandaten aus früherer Tätigkeit mit.

Drei Dinge, die wir jedem Käufer aus DACH mitgeben:

  1. Vorabgenehmigung vor Reservierung. Wer erst reserviert und dann finanziert, verhandelt aus der Schwäche, und verliert im schlimmsten Fall die Anzahlung.
  2. Drei Top-Banken parallel. Die Kriterien sind nicht harmonisiert. Was bei einer Bank scheitert, geht bei der nächsten durch.
  3. Unterlagen so aufbereiten, wie eine VAE-Bank denkt. Englisch, chronologisch, mit einem einseitigen Deckblatt, das Einkommen, Vermögen und Verbindlichkeiten zusammenfasst. Das halbiert die Rückfragen.

Konkrete, anonymisierte Fälle mit Zahlen veröffentlichen wir, ausschließlich mit Einverständnis der Klienten und nur, was wir selbst begleitet haben, in unseren Fallstudien.

Welche Regeln gelten für eine Hypothek in Dubai?

Stand: 16.09.2026. Quellen und Rechenweg stehen weiter oben auf dieser Seite.

Die kurze Antwort

Welche Regeln gelten für eine Hypothek in Dubai? Die kurze Antwort: Die Zentralbank der Emirate setzt die Obergrenzen. Jede Bank darf strenger sein. Für Nicht-Residenten liegt die Beleihung in der Regel bei 50 bis 65 %. Die Rate darf mit allen anderen Krediten höchstens 50 % des Bruttoeinkommens ausmachen. Die Laufzeit höchstens 25 Jahre. Stand September 2026.

Beleihung

Für Residenten mit Erstwohnsitz erlaubt die Zentralbank bis zu 80 % bei Objekten bis 5 Millionen Dirham. 70 % darüber, 60 % für weitere Objekte. Off-Plan höchstens 50 %. Für Nicht-Residenten gibt es keine feste Zahl. Jede Bank setzt ihre eigene, meist 50 bis 65 %. Daher unsere 35 % Eigenkapital in der Regel.

Einkommen und Alter

Alle monatlichen Kreditraten zusammen plus 5 % der Kreditkartenlimits, dürfen 50 % des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Die Bank rechnet mit einem Stresszins über dem angebotenen Satz. Der Kredit muss bei Angestellten mit 65 Jahren, bei selbständigen mit 70 Jahren getilgt sein. Wer mit 50 anfängt, bekommt also höchstens 15 Jahre.

Zins und Laufzeit

Üblich ist ein fester Zins für ein bis 5 Jahre, danach ein variabler Satz aus dem Interbankenzins EIBOR plus Marge der Bank. Die Rate im Angebot gilt also nur für die Festzinsphase. Der Anschlusszins und die Marge stehen im Vertrag, nicht im Prospekt.

Gebühren und Ausstieg

Bearbeitungsgebühr bis 1 % plus Mehrwertsteuer. Wertgutachten rund 2500 bis 3500 Dirham. Hypothekeneintrag 0,25 % der Kreditsumme beim Land Department. Und die wichtigste Regel: Die Zentralbank deckelt die Vorfälligkeitsgebühr auf 1 % der Restschuld, höchstens 10.000 Dirham, je nachdem was niedriger ist. Ein Ausstieg oder Bankwechsel ist damit billiger als in Deutschland.

Nachrechnen lassen

Welche Regeln für Ihre Hypothek in Dubai gelten prüfen wir vor dem Antrag an Ihrem Profil mit den Grenzen der Zentralbank und der Praxis der einzelnen Bank. Die Kreditentscheidung trifft die Bank. Mehr auf nexusbridgecapital.de unter Finanzierung. Nexus Bridge Capital, Dubai.

Häufige Fragen

Arbeiten Sie für die Bank oder für mich?
Ausschließlich für Sie. Wir sind kein Vermittler einer Bank und erhalten von keiner Bank eine Provision. Wir begleiten Sie zur Bank, bereiten Ihre Unterlagen bankgerecht auf und verhandeln in Ihrem Interesse, die Kreditentscheidung selbst, also auch die Höhe des geforderten Eigenkapitals, trifft immer die Bank nach ihrer eigenen Risikoeinschätzung. Unser Honorar zahlt der Kunde, nicht die Bank, und es wird vorab schriftlich vereinbart. Sollte uns eine Bank oder ein Bauträger je eine Vergütung zahlen, legen wir das offen.
Kann ich als Deutscher ohne Wohnsitz in Dubai eine Immobilie finanzieren?
Ja. Mehrere der führenden Banken der Vereinigten Arabischen Emirate vergeben Hypotheken an Nicht-Residenten. Sie brauchen weder Emirates ID noch Visum. Der Unterschied zu Residenten liegt in der niedrigeren Beleihung (in der Regel 65 % statt bis zu 80 %, in einigen Fällen nur 50 %) und in strengeren Einkommens- und Dokumentationsanforderungen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Non-Resident?
In der Regel 35 % des Kaufpreises, in einigen Fällen 50 %, plus rund 7 bis 8 % Nebenkosten. Beispiel bei 1.500.000 AED Kaufpreis: 525.000 AED Eigenkapital (bei 50 %: 750.000 AED) plus etwa 110.000 AED Nebenkosten. Seit Februar 2025 dürfen Banken die 4 % DLD-Gebühr und die 2 % Maklerprovision nicht mehr mitfinanzieren.
Welche Beleihung (LTV) gilt laut Zentralbank?
Die UAE Central Bank begrenzt für Expatriates die Beleihung auf 80 % (Erstimmobilie bis 5 Mio. AED), 70 % (über 5 Mio. AED), 60 % (Zweitimmobilie) und 50 % (Off-Plan). Nicht-Residenten sind in der Verordnung nicht eigens geregelt; die Banken, mit denen wir arbeiten, finanzieren in der Regel 65 %, in einigen Fällen 50 %. Marktweit reicht die Spanne bei fertiggestellten Objekten von 50 bis 65 %.
Zählt mein deutsches Einkommen?
Ja. Banken akzeptieren Einkommen aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz, verlangen aber lückenlose Nachweise: Gehaltsabrechnungen oder Steuerbescheide, Kontoauszüge über drei bis zwölf Monate und häufig eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland (SCHUFA, KSV1870, ZEK). Die Schuldendienstquote darf 50 % des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Finanzieren Banken Off-Plan-Immobilien für Non-Residenten?
In der Regel nicht während der Bauphase. Die Zentralbank deckelt Off-Plan-Hypotheken bei 50 %, und die meisten Off-Plan-Programme richten sich an Residenten. Für Nicht-Residenten ist der übliche Weg: Bauphase über den Zahlungsplan des Bauträgers, Finanzierung der Schlussrate zur Übergabe (Handover-Finanzierung).
Wie lange dauert eine Finanzierung für Nicht-Residenten?
Planen Sie vier bis acht Wochen von der Vorabgenehmigung bis zur Eintragung beim Dubai Land Department. Die Vorabgenehmigung selbst ist bei guter Vorbereitung in wenigen Tagen möglich und meist 60 Tage gültig.
Welche Laufzeit ist möglich?
Maximal 25 Jahre laut Zentralbank. Banken begrenzen zusätzlich über das Alter bei Endfälligkeit, üblich sind 65 Jahre für Angestellte und 70 Jahre für Selbstständige; einzelne Banken sind bei Nicht-Residenten strenger und begrenzen die Laufzeit auf 15 Jahre oder das Endalter auf 60.
Was kostet eine Hypothek an Nebenkosten?
Beim Dubai Land Department fallen 4 % Übertragungsgebühr und 0,25 % Hypothekenregistrierung an, dazu Trustee-Gebühren von rund 4.000 AED zzgl. MwSt. je Vorgang, Bewertung (ca. 2.500 bis 3.500 AED) und Bearbeitungsgebühr der Bank (häufig um 1 % der Darlehenssumme).
Brauche ich ein Bankkonto in den VAE?
Praktisch ja. Die Rate wird von einem VAE-Konto eingezogen, und einige Banken knüpfen Nicht-Residenten-Hypotheken an eine Kontobeziehung oder ein Mindestvermögen. Ein Non-Resident-Konto lässt sich ohne Wohnsitz eröffnen, das ist der erste Schritt, den wir mit Klienten gehen.
Was sind die häufigsten Ablehnungsgründe?
Unvollständige Unterlagen, fehlende Bonitätsauskunft aus dem Heimatland, Einkommen in einer nicht akzeptierten Währung oder Struktur, Schuldendienstquote über 50 %, ein nicht finanzierbares Objekt (Off-Plan, ungeklärte Rechtslage) sowie das Alter bei Endfälligkeit.
Wie viel muss ich verdienen, um in Dubai eine Finanzierung zu bekommen?
Ein gesetzliches Mindesteinkommen gibt es nicht. Banken prüfen zwei Hürden: ein eigenes Zugangskriterium, in der Größenordnung von 15.000 AED im Monat oder ersatzweise ein Guthaben bei der Bank, und die Schuldendienstquote der Zentralbank von 50 Prozent des Bruttoeinkommens, in die alle laufenden Raten einfließen, auch die deutsche Baufinanzierung. Faustregel: Für eine Rate von 6.600 AED brauchen Sie rund 13.200 AED anrechenbares Bruttoeinkommen, sofern Sie sonst schuldenfrei sind. Wir bei Nexus Bridge Capital rechnen Ihr Profil vorab gegen die Politik mehrerer Banken durch, bevor eine Anfrage in eine Auskunftei läuft: Zweitmeinung zur Finanzierung.
Bekomme ich als Rentner in Dubai noch eine Finanzierung?
Oft ja, aber mit kürzerer Laufzeit. Banken verlangen die Rückzahlung bis zum Endalter, üblich sind 65 Jahre bei Angestellten und 70 bei Selbstständigen, einzelne Banken setzen für Nicht-Residenten 60 an. Für Rentner gilt zudem eine Schuldendienstquote von 30 statt 50 Prozent. Anrechenbar sind gesetzliche Rente, Betriebsrente, Miet- und Kapitaleinkünfte, jeweils mit Nachweis. Die kürzere Laufzeit hebt die Rate spürbar, deshalb lohnt sich vorher eine Rechnung: Rechner mit PDF-Analyse.
Was passiert, wenn ich die Rate in Dubai nicht mehr zahlen kann?
Der Weg ist geregelt und beginnt nicht mit dem Verlust der Wohnung. Nach dem Gesetz Nr. 14 von 2008 über die Hypothek im Emirat Dubai muss die Bank vor jeder Vollstreckung über einen Notary Public eine Frist von mindestens 30 Tagen setzen (Artikel 25). Erst danach kann der Vollstreckungsrichter die Immobilie pfänden und über eine öffentliche Versteigerung des Dubai Land Department verwerten lassen (Artikel 26 und 28). Vorher stehen Ihnen die üblichen Wege offen: mit der Bank sprechen, vermieten, umschulden oder selbst verkaufen, was fast immer mehr bringt als eine Auktion. Wer merkt, dass es eng wird, sollte das früh besprechen, nicht nach der zweiten Mahnung.
Welche Risiken hat eine Finanzierung in Dubai, über die selten jemand schreibt?
Sechs Punkte, die wir in eigenen Fällen gesehen haben. Erstens der Zins nach der Festzinsphase, die Reversion Rate, die zwanzig von fünfundzwanzig Jahren bestimmt. Zweitens die Bindung des Dirham an den US-Dollar, die aus einer Immobilie für einen Euro-Verdiener eine Dollarposition macht. Drittens ein Gutachten, das bei der Übergabe unter dem Kaufpreis liegt und die Lücke sofort fällig macht. Viertens eine steigende Service Charge, die die Nettorendite frisst. Fünftens Leerstand zwischen zwei Mietern. Sechstens das Endalter, das die Laufzeit kürzt und die Rate hebt. Wir schreiben alle sechs in die Zweitmeinung zur Finanzierung, bevor jemand unterschreibt.
Spielt meine Staatsangehörigkeit bei der Finanzierung in Dubai eine Rolle?
Ja, aber anders als viele denken. Jede Bank führt eine Liste akzeptierter Wohnsitz- und Herkunftsländer, die aus Compliance-Gründen gepflegt und geändert wird. Für Staatsangehörige aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist das Standardgeschäft. Anders sieht es aus, wenn Einkommen oder Vermögen aus einem sanktionierten oder als Hochrisiko eingestuften Land stammen, oder wenn eine politisch exponierte Person beteiligt ist. Das ist keine Wertung, sondern Bankprüfung. Wir klären das im Vorfeld, damit Sie keine Absage in Ihrer Akte stehen haben.
Bekommen Österreicher und Schweizer die gleichen Konditionen wie Deutsche?
In der Regel ja. Beleihung, Zins und Laufzeit hängen am Profil, nicht am Pass. Drei Unterschiede in der Praxis: Die Bonitätsauskunft heißt KSV1870 in Österreich und ZEK in der Schweiz, beide werden anerkannt. Einkommen in Schweizer Franken rechnen einzelne Banken mit einem Abschlag an, weil die Rate in Dirham fällig wird. Und die Beglaubigungskette läuft über die jeweilige VAE-Botschaft in Wien oder Bern, denn die Emirate sind kein Apostille-Staat. Nexus Bridge Capital begleitet Käufer aus allen drei Ländern, die Unterlagenlisten unterscheiden sich nur an diesen Stellen.
Welche Nationalitäten haben es bei einer Finanzierung in Dubai schwer?
Schwierig wird es dort, wo die Geldwäscheprüfung der Bank ansetzt: Wohnsitz oder Einkommen in einem sanktionierten Land, Vermögen aus einer Jurisdiktion, die eine Bank intern als Hochrisiko führt, oder ein Bezug zu einer politisch exponierten Person. Die Listen sind bankindividuell und ändern sich mit jedem Compliance-Review, deshalb nennen wir hier keine Länder als feste Wahrheit. Sinnvoll ist der umgekehrte Weg: Profil einmal anonym vorprüfen lassen und danach die Bank ansprechen, die es aufnimmt.
Welche Unterlagen verlangt eine Bank in Dubai von einem Nicht-Residenten?
Reisepass und ein zweiter Ausweis, ein Wohnsitznachweis, Kontoauszüge über sechs bis zwölf Monate, Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen und Arbeitgeberbescheinigung, bei Selbstständigen zwei Jahresabschlüsse und Steuerbescheide plus Handelsregisterauszug), eine Bonitätsauskunft aus dem Heimatland, eine Aufstellung laufender Kredite und ein Nachweis über die Herkunft des Eigenkapitals. Alles auf Englisch oder mit beglaubigter Übersetzung. Wir stellen die Mappe bankgerecht zusammen, weil unvollständige Unterlagen der häufigste Ablehnungsgrund sind.
Was ist ein Pre-Approval und wozu brauche ich es?
Eine schriftliche Vorabzusage der Bank über den Darlehensbetrag, bevor Sie ein Objekt haben. Sie beruht auf Ihrem Profil, nicht auf der Immobilie, ist bei guter Vorbereitung in wenigen Tagen da und meist 60 Tage gültig. Sie ist aus zwei Gründen wichtig: Sie verhandeln mit einem Verkäufer als jemand, der zahlen kann, und Sie erfahren Ihr Budget, bevor Sie sich in eine Wohnung verlieben. Wir holen das Pre-Approval als ersten Schritt, nicht als letzten.
Muss ich für die Finanzierung eine Lebensversicherung abschließen?
In der Regel ja. Banken in den VAE verlangen zur Hypothek eine Risikolebensversicherung auf die Darlehenssumme und eine Gebäudeversicherung. Die Prämie hängt an Alter, Summe und Gesundheitsfragen und läuft oft über die Bank, manche Institute lassen einen eigenen Anbieter zu. Beides steht im Offer Letter und gehört in Ihre Rechnung, nicht in die Fußnote. Fragen Sie vor Unterschrift, ob Sie den Versicherer frei wählen dürfen.
Trage ich ein Währungsrisiko, wenn ich in Euro verdiene?
Ja, und zwar gegenüber dem US-Dollar. Der Dirham ist seit 1997 fest an den Dollar gebunden (3,6725 AED je USD). Ihre Rate, die Nebenkosten und die Service Charge fallen in Dirham an, Ihre Miete kommt in Dirham herein, Ihr Gehalt aber in Euro. Wird der Euro stärker, wird die Rate in Euro günstiger und der Wert der Wohnung in Euro kleiner, bei einem schwächeren Euro umgekehrt. Wer die Wohnung vermietet, gleicht einen großen Teil davon aus, weil Einnahme und Rate in derselben Währung laufen. Planen Sie trotzdem einen Puffer ein und rechnen Sie zwei Kursstände durch: Rechner mit PDF-Analyse.
Lohnt sich eine Immobilie in Dubai im Jahr 2026 überhaupt noch?
Das hängt an Ihrer Rechnung, nicht an der Stimmung. Die drei Zahlen, die entscheiden: die Nettorendite nach Service Charge und Verwaltung, der Zins nach der Festzinsphase und der Preis je Quadratfuß im Vergleich zur Lage. Liegt die Nettorendite über dem Zins, arbeitet die Finanzierung für Sie, sonst gegen Sie. Unsere vier veröffentlichten Fälle liegen brutto zwischen 5,77 und 7,88 Prozent und netto zwischen 4,71 und 7,03 Prozent, der Markt insgesamt bei rund 5,5 Prozent. Wir rechnen keine Renditeversprechen, wir rechnen Ihren Fall: Finanzierungs-Ratgeber.

Vertiefungen zu häufigen Fragen

FrageSeite
Welche deutsche Bank finanziert Immobilien in Dubai?Keine direkt, und was stattdessen funktioniert
Wie viel Mietrendite bleibt nach Service Charge, Verwaltung, Leerstand und Kredit wirklich übrig?Mietrendite in Dubai realistisch: vier reale Objekte von brutto zu netto zu Ertrag auf das Eigenkapital, Marktschnitt, Mietindex-Staffel.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an, und warum kann man sie nicht mitfinanzieren?Nebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai: jede Gebühr mit Quelle, gerechnet für AED 800.000, 1,3 und 1,9 Millionen.
Wie werden Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland besteuert?Dubai-Immobilie und deutsche Steuern
Dubai oder Deutschland: Wo bleibt nach Steuern mehr?Der Nettovergleich 2026: 2,9 % gegen 7,5 % gegen 9,4 % Eigenkapitalrendite, je nach Objekt und Wohnsitz.
Alte Finanzierung umschulden oder Nutzung ändern?Fallstudie 04: 6,49 % aus 2024, Umschuldung erst nach sieben Jahren rentabel, Ferienapartment ab AED 497 je Nacht.
Was kostet mich die Wohnung jedes Jahr an Umlage?Service Charge in Dubai: Höhe je Quadratfuß, Index des Land Department, Haftung, Wirkung auf die Rendite
Off-Plan vom Bauträger oder fertige Wohnung: was rechnet sich?Off-Plan oder Bestand in Dubai: 50-Prozent-Deckel in der Bauphase, Treuhandkonto nach Gesetz 8/2007, drei Jahre Miete gegen niedrigeren Einstiegspreis.
Ich habe schon ein Angebot. Wer rechnet es unabhängig nach?Zweitmeinung in 24 Stunden: sechs Prüfpunkte, kostenlos, mit Bogen
Lohnt sich die Finanzierung gegenüber dem Barkauf?Fallstudie 03: vier Varianten durchgerechnet
Kann ich auch in Sharjah finanzieren?Masaar, Sharjah: fertige Villen und Townhouses, auch ohne Wohnsitz in den VAE, 35 bis 50 % Eigenkapital
Die Bank lehnt nach der Vorabzusage ab. Was jetzt?Sechs Gründe und was Sie tun können: Gutachten, Einkommen, neue Kredite, Unterlagen, Objekt, Frist

Quellen

  1. CBUAE, Regulations Regarding Mortgage Loans (Circular 31/2013), https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans (abgerufen 11. September 2026)
  2. CBUAE, Article 3: Important Ratios (LTV, Laufzeit, DBR), https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (abgerufen 11. September 2026)
  3. CBUAE, Änderungen 2019/2020 (Alter, LTV), https://rulebook.centralbank.ae/en/entiresection/4244 (abgerufen 11. September 2026)
  4. CBUAE, Regulation 29/2011 (Schuldendienstquote 50 %), https://rulebook.centralbank.ae/en/entiresection/4256 (abgerufen 11. September 2026)
  5. Dubai Land Department, Property Sale Registration (Gebühren), https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/ (abgerufen 11. September 2026)
  6. Dubai Land Department, Mortgage Registration (0,25 %), https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (abgerufen 11. September 2026)
  7. CBUAE, EIBOR-Referenzzinssätze (täglich), https://www.centralbank.ae/en/forex-eibor/eibor-rates/ (abgerufen 11. September 2026)
  8. The National, 25.01.2025, Banken finanzieren DLD- und Maklergebühren nicht mehr, https://www.thenationalnews.com/business/property/2025/01/25/uae-property-mortgages-fees/ (abgerufen 11. September 2026)
  9. Engel & Völkers, Dubai-Hypothek für Nichtansässige (indikative LTV), https://www.engelvoelkers.com/ae/de/ressourcen/dubai-hypothek-fur-nichtansassige (abgerufen 11. September 2026)

Kategorien: Offizielle Regel = UAE Central Bank / Dubai Land Department · Bankpraxis = Bankpraxis aus laufenden Finanzierungsanfragen, Stand des Prüfdatums · Erfahrung Nexus Bridge = Beobachtungen aus eigener Tätigkeit, nicht verallgemeinerbar · Beispiel = Rechenbeispiel ohne Gewähr.

MK
Redaktion: Martin Krygier, Manager, selbst Käufer, Sanierer und Vermieter von Immobilien in Deutschland und Dubai · Fachliche Prüfung: Denise Tanrikul, Managing Partner Zuletzt geprüft am 22. September 2026. Regulatorische Angaben stammen aus den verlinkten Primärquellen (UAE Central Bank, Dubai Land Department, Bankseiten) und werden mindestens quartalsweise aktualisiert. Bankkonditionen ändern sich kurzfristig, vor einer Entscheidung immer den aktuellen Stand bei der Bank einholen.

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