Die Kurzantwort für Nicht-Residenten
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für Dubai?
Banken erwarten von Nicht-Residenten bei einer fertigen Wohnung in der Regel 35 % Eigenkapital, in Ausnahmefällen bis zu 50 %. Dazu kommen Nebenkosten, die bar zu zahlen sind.
Mit dem Rechner weiter unten sehen Sie Rate, Liquiditätsbedarf und Mietdeckung für Ihren Kaufpreis. Die endgültige Quote legt immer die Bank fest.
- 35 %Eigenkapital in der Regel
- bis 50 %in Ausnahmefällen
- barNebenkosten zusätzlich
35 % ist ein Erfahrungswert von Nexus Bridge, in Ausnahmefällen verlangt die Bank bis zu 50 %. Keine Finanz- oder Rechtsberatung, die Kreditentscheidung trifft allein die Bank.
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Eigenkapital, das Banken von Nicht-Residenten in der Regel verlangen, in einigen Fällen 50 Prozent.
BankpraxisNebenkosten obendrauf, die seit 2025 keine Bank mitfinanziert.
Offizielle Regeldes Kaufpreises müssen Sie im Regelfall liquide haben, im 50-Prozent-Fall rund 57 bis 58 Prozent.
Erfahrung Nexus BridgeAlle Zahlen sind auf dieser Seite belegt, die Quellen stehen am Ende der Seite.
Die kurze Antwort
Im Netz kursieren für Dubai Eigenkapitalquoten zwischen 20 % und 50 %, oft ohne Angabe, für wen sie gelten. Diese Seite rechnet es sauber durch, getrennt nach Käufergruppe, und mit den seit 2025 geltenden Regeln zu Nebenkosten.
Rechner: Rate, Liquiditätsbedarf und Mietdeckung
Kaufpreis, Beleihung, Zins, Laufzeit, Einkommen und Miete eingeben, der Rechner zeigt Rate, benötigte Liquidität inklusive aller Einmalkosten, Schuldendienstquote gegen die 50-%-Grenze der Zentralbank und ob die Miete die Finanzierung trägt. Das Ergebnis lässt sich als vierseitige PDF-Analyse herunterladen, ohne Anmeldung.
Objekt und Darlehen
Sie und die Miete
Ihr Ergebnis
- Eigenkapital525.000
- DLD-Übertragungsgebühr 4 %60.000
- Makler 2 % + VAT31.500
- Bank, Registrierung, Trustee, Bewertung19.838
- Darlehen975.000
- Max. Darlehen laut Einkommen1.941.928
- Bruttorendite / nach Service Charge7 % / 6,2 %
- Überschuss p. a. nach Rate+11.688
- Zinsen im ersten Jahr57.930
- Tilgung im ersten Jahr (Vermögensaufbau)17.381
Warum die Zahlen so weit auseinanderliegen
Offizielle Regel Die UAE Central Bank setzt Obergrenzen für Expatriates, gemeint sind Ausländer mit Aufenthaltstitel: 80 % Beleihung bei einer Erstimmobilie bis 5 Mio. AED, 70 % darüber, 60 % bei Zweitimmobilien, 50 % bei Off-Plan. Das ergibt die oft zitierten „20 % Eigenkapital“.
Bankpraxis Für Nicht-Residenten enthält die Verordnung keine Kategorie. Jede Bank legt die Beleihung intern fest; öffentlich nennen die Institute sehr unterschiedliche oder gar keine Werte. Erfahrung Nexus Bridge Die führenden Banken, mit denen wir arbeiten, finanzieren Nicht-Residenten in der Regel 65 %, daraus folgen die „35 % Eigenkapital“ dieser Seite. In einigen Fällen, etwa bei schwer bewertbarer Einkommensstruktur, bestimmten Objekten oder höherem Alter, sind es 50 %. Marktweit liegt die Spanne für Nicht-Residenten bei fertiggestellten Objekten zwischen 50 und 65 %; die veröffentlichten Produktangaben einzelner Institute stehen am unteren Rand.
Wer also 20 % liest, liest den Resident-Wert. Wer 50 % liest, liest den konservativen Non-Resident-Fall. Wer 35 % liest, liest den Regelfall für Nicht-Residenten bei den Top-Banken. Alles drei ist richtig, für unterschiedliche Käufer.
Die Nebenkosten, die seit 2025 bar zu zahlen sind
Bankpraxis Bis Januar 2025 konnten die 4 % DLD-Gebühr und die 2 % Maklerprovision in die Hypothek eingerechnet werden. Seit dem 1. Februar 2025 ist das laut übereinstimmenden Berichten von The National und Gulf News nicht mehr zulässig. Für eine Immobilie von 1 Mio. AED stieg der Barbedarf dadurch von rund 212.000 auf rund 260.000 AED. Ältere Ratgeber, die „nur die Anzahlung“ ansetzen, sind seither um etwa 6 Prozentpunkte zu optimistisch.
Jede einzelne Gebühr mit amtlicher Quelle, gerechnet für drei reale Kaufpreise aus unseren Fallstudien, steht im Ratgeber Nebenkosten beim Immobilienkauf in Dubai.
Woher Eigenkapital kommen darf, und was die Bank prüft
- Ersparnisse und Depots. Standardfall. Kontoauszüge über drei bis sechs Monate; größere Zuflüsse werden hinterfragt.
- Verkaufserlöse. Kaufvertrag und Zahlungsnachweis vorlegen.
- Beleihung einer deutschen Immobilie. Zulässig; die neue Rate zählt aber in die 50 %-Quote.
- Schenkung oder Erbschaft. Zulässig mit Nachweis; bei Schenkungen verlangen Banken oft eine Erklärung des Schenkers.
- Firmenmittel. Nur mit sauberer Dokumentation (Ausschüttungsbeschluss, Steuer). Erfahrung Nexus Bridge Hier entstehen die meisten Rückfragen.
Alle weiteren Bausteine, Bankauswahl, Unterlagen, Ablauf, Risiken, finden Sie im Ratgeber Immobilienfinanzierung Dubai.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in Dubai?
Stand: 06.09.2026. Quellen und Rechenweg stehen weiter oben auf dieser Seite.
Die kurze Antwort
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie in Dubai? Die kurze Antwort: In der Regel 35 Prozent des Kaufpreises, bei knappen Profilen 50 Prozent. Die Bank entscheidet, nicht der Berater.
Was die Banken in Dubai finanzieren
Banken in Dubai beleihen fertiggestellte Wohnungen bis zu 65 Prozent des Kaufpreises, auch für Käufer ohne Wohnsitz in den Emiraten. Bleiben 35 Prozent Eigenkapital. Das gilt für Angestellte mit nachweisbarem Einkommen, für Selbstständige mit zwei Jahresabschlüssen und für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. Stand September 2026.
Wann es 50 Prozent werden
Wenn das Einkommen knapp reicht, wenn die Probezeit noch läuft, wenn das Alter am Ende der Laufzeit über 65 liegt oder wenn die Bank die Branche kritisch sieht, verlangt sie 50 Prozent. Ein Beispiel aus unseren Fallstudien: Ein Käufer wechselte während des Verfahrens den Job. Die Bank erhöhte das Eigenkapital von 35 auf 50 Prozent. Die Zusage kam trotzdem, in drei Wochen.
Was noch dazukommt
Das Eigenkapital ist nicht alles. Rechnen Sie mit Einmalkosten für die Registrierung beim Dubai Land Department, für den Makler, für die Bank und für das Wertgutachten. Bei einem Kaufpreis von 1,3 Millionen Dirham sind das 455.000 Dirham Eigenkapital plus rund 90.000 Dirham Einmalkosten. Die genaue Aufstellung steht in unserer Nebenkosten-Rechnung.
Was das für Ihre Rate bedeutet
Mehr Eigenkapital heißt kleinere Rate und kleinerer Hebel. Bei 35 Prozent trägt die Miete die Rate in vielen Lagen. Bei 50 Prozent bleibt mehr Cashflow, aber weniger Ertrag auf das Kapital. Welche Quote für Sie besser ist, hängt an Zins, Miete und Ihrem Zeithorizont.
Nachrechnen lassen
Wie viel Eigenkapital Sie für Ihre Immobilie in Dubai brauchen, rechnen Sie in zwei Minuten selbst nach: nexusbridgecapital.de, Rechner Eigenkapital, mit 35 und 50 Prozent nebeneinander. Die Kreditentscheidung trifft immer die Bank. Nexus Bridge Capital, Dubai.
Quellen
- CBUAE, Regulations Regarding Mortgage Loans (Circular 31/2013), https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/regulations-regarding-mortgage-loans (abgerufen 11. September 2026)
- CBUAE, Article 3: Important Ratios (LTV, Laufzeit, DBR), https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios (abgerufen 11. September 2026)
- CBUAE, Änderungen 2019/2020 (Alter, LTV), https://rulebook.centralbank.ae/en/entiresection/4244 (abgerufen 11. September 2026)
- Dubai Land Department, Property Sale Registration (Gebühren), https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/ (abgerufen 11. September 2026)
- Dubai Land Department, Mortgage Registration (0,25 %), https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-for-mortgage-registration/ (abgerufen 11. September 2026)
- The National, 25.01.2025, Banken finanzieren DLD- und Maklergebühren nicht mehr, https://www.thenationalnews.com/business/property/2025/01/25/uae-property-mortgages-fees/ (abgerufen 11. September 2026)
Kategorien: Offizielle Regel = Behörde / Zentralbank · Bankpraxis = Bankpraxis, kurzfristig änderbar · Erfahrung Nexus Bridge = Beobachtung aus eigener Tätigkeit · Beispiel = Rechenbeispiel ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Reichen 20 % Eigenkapital wie für Residenten?
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Zählt Eigenkapital aus einer Beleihung meiner deutschen Immobilie?
Was passiert, wenn das Gutachten niedriger ausfällt als der Kaufpreis?
Bekomme ich in Dubai auch 80 Prozent Finanzierung?
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